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你觉得今年海南房价是否存在抄底时机?

时间:2018-06-25 08:49:41

不知道大家是否还记得海南1993年的房产市场,当时给刚建省没有多久的海南经济元气大伤,至今仍心有余悸。 

1992年开始,在银行表外信贷支持下,出现一轮海南房地产投资热潮。1992年银行通过开立公司的办法发放贷款,其中大部分资金都流入了房地产领域。 

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在资金推动下,海南房地产投资迅速抬升,1992年和1993年海南的房地产投资增速高达178%和90%。于是,我国房地产市场的第一个泡沫由此登上历史舞台。 

1993年6月开始,政府加强宏观调控,银行表外贷款开始紧缩。全国投资热潮和银行表外乱象引发担忧。1993年6月国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,列出严格控制信贷总规模、提高存贷利率、削减基建投资、清理在建项目等一系列措施。其中,信贷控制无疑是最釜底抽薪的政策。 

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在严控格局下,海南房地产泡沫破灭,房价暴跌近60%。在信贷资金收紧的环境下,海南众多房地产企业资金链断裂,房价也从1993年的7500元/㎡暴跌至1995年的3100元/㎡,跌幅高达59%。 

如果使用1990年至1996年七年内海南省房地产施工面积和竣工面积进行计算的话,房地产泡沫破灭后烂尾楼盘面积大约有1400万㎡。 

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房地产泡沫破灭使得银行体系不良率大幅飙升,银行开始通过拉存款、增利润来缓慢消化不良信贷。根据《泡沫经济下中国金融改革的风险》提供的数据,1998年和1999年我国国有商业银行的不良率高达33%和41%。 

本来银行寄希望于通过拉存款和增利润来不断消化自己的“虚胖”,但随着亚洲金融危机爆发,企业经营越发困难,最终银行通过设置资产管理公司来处置不良资产。 

今年海南房价走势如何? 

1993年海南房地产泡沫破灭的悲剧会重演吗? 

答案是——概率很低。 

首先,低库存下,海南房产市场不具有崩溃的基础。 

去库存政策的实施,提前降低了房地产行业的风险。2018年4月,待售住宅面积同比增速为-25%,表明去库存政策取得了良好效果。 

部分城市如杭州、上海、南京等地可售库存都在6个月以下,房价上涨压力较大,这些城市都采取了限价和摇号等措施应对。 

其次,银行表外资产回表的风险可控,预估过程会相对平稳。 

与1993年采取严厉宏观调控不同,监管层已经充分考虑到本轮银行表外资产回表的风险,资管新规过渡期也从2019年中延长到2020年底,预计表外回表的过程会相对温和。 

为使银行能有充分的负债扩充资产,央行也在逐步取消存款浮动利率上限,资产和负债同时回表将是趋势。 

另外,央行今年4月降准,除了替换高利率的MLF,还释放了4000亿资金用于信贷投放,这意味着央行也在适度宽信用,提升银行表内承接资产的能力。 

结语:总体上,预计本轮银行表外资产回表会更加平稳。 

最后,中央一系列政策支持海南发展。

在海南建省30周年之至,中央同意海南发展经济贸易自由巷,这对于海南来说是个大发展的好机会,在低库存的情况下海南房价一路上涨,而海南也出了一系列房产政策确保海南房价稳步上涨。

所以,指望今年或近几年内海南房价出现拐头向下趋势然后抄底的人,可能要失望了。住建部不断约谈城市加强市场调控,并不意味着调控措施变严,只能说明房价上涨压力太大。 

所以,有买房需求的刚需,趁着海南房价还没再次腾飞,还是抓紧时机上车的好。 

本文关键词:海南房价房价抄底海南房产

THE END

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